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上半年耗资300亿拿下16宗地,“厦门一哥”建发显露规模野心

2020-07-09 08:53:58 和讯名家  地产深度报道
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2020年上半年厦门土拍收官之战上,本地国企建发大显身手。

6月30日,厦门2020年的第三场土拍上集中出让了4幅商住地块,其中海沧区1幅、翔安区3幅,计价总建筑面积约为29.34万平方米,起拍总价为69.59亿元,总成交价约为78.99亿元。

建发以53.5亿元的总成交价拿下了3宗地块,分别为海沧H2020P01号、翔安2020XP03、04号。其中,海沧H2020P01号地块因交通、教育、医疗、公园等多种配套资源发展较为完备而颇受关注,建发经过近200轮竞价,以35.25亿元的总价、35.6%的溢价率才拿下了该地块

回看2020年上半年,建发在土地市场上的整体表现颇为积极。据不完全统计,截至6月30日,建发在包括上海、杭州、南京、成都、苏州等在内的多个城市共斩获十余宗地块,总价款近300亿元,并且多宗地块溢价率超过20%。

溢价35.58%拿下热门地块

据海沧区委宣传部主办的公众号“今日海沧”披露,H2020P01地块位于海沧湾湖滨路与东屿西路交叉口西侧,其所在的海沧湾片区是岛外发展的先行者,各类配套正在加速完善中。

交通方面,地块毗邻海沧大道、滨湖路、滨湖北路等城市主干道,距地铁站仅200米左右;教育方面,地块周边延奎实验小学、海沧实验中学,厦门外国语学校海沧附属学校等基础教育配套;同时,片区内商业配套较为成熟,附近亦有政府、医院、公园等提供相关服务。

这样一宗颇具发展潜力的地块吸引了包括正荣&奥园、建发、中骏&融创、旭辉、中海等在内的7家房企、5组竞拍团的竞拍。

经过近200轮竞价,建发才以总价35.25亿元成功将海沧H2020P01地块收入囊中,楼面价约为33899元/平方米,溢价率35.6%

拿下海沧H2020P01号地块后,建发股份(600153,股吧)还在6月30日当天发布了一则拿地公告。

图片来源:“今日海沧”微信公众号

公告显示,该地块土地面积为18038.417平方米,计价建筑面积103986平方米;其土地用途为城镇住宅用地(普通住宅)、零售商业用地(商业、生鲜超市中心店)、公用设施用地(附建式环网站)、教育用地(幼儿园)。其中,住宅使用年限为70年,商业、生鲜超市中心店使用年限为40年

尽管地块优质,但这一宗地块未来的盈利空间或许不会十分理想。厦门市自然资源和规划局发布的出让信息显示,该地块内商品住房的销售均价不得超过46000元/平方米

“从整体上来讲,厦门最近几个月平均房价在3万元/平方米左右的水平,所以海沧区这宗地块的土地成本是比较高的,而且限价的要求较为苛刻,从商业角度来讲,未来还是有些压力。”地产分析师严跃进向记者表示,后续企业或许可以争取一些优惠政策,包括土地出让金的返还、项目容积率调整等,这样可以使得拿地的性价比有所提高。

“厦门海沧区H2020P01地块是位于海沧区的黄金地块,是时隔十年出让的商住地块,地理位置优越,未来发展前景良好。不过46000元/平方米的限价对于项目打造来说是一个难题。”诸葛找房数据中心分析师陈霄分析认为。

“受到疫情影响,开发商拿地更加趋于谨慎,本次建发拿下三宗地块,加速规模扩张步伐,也是把厦门作为布局的重点城市,表明了对厦门未来市场的长期看好。

规模诉求下积极补仓

回顾2020年上半年,这并不是建发第一次在土地市场上表现得如此积极。

在6月24日,建发房地产以7.79亿元的总价竞得南宁青秀一宗商住地,折合楼面价11250元/平方米,实际楼面价14027元/平方米,溢价率达到125%;4月份则接连出手,一周内先后落子苏州、南京、杭州、成都,拿地总金额约118亿元,且除了苏州、杭州地块溢价率稍低外,另外两宗地块溢价率皆在20%以上。

诸葛找房提供的数据显示,截至6月30日,建发获取土地的成交总价约为299.6亿元。

“对于当前的建发来说,正处在谋求规模扩张的重要阶段,加上当前融资环境较为乐观,大量优质地块的放出等,对于规模的追求使得建发在拿地扩张上热情高涨。”陈霄对建发近来的拿地表现如是评价。

2019年,建发股份旗下两家主要从事房地产开发的子公司建发房产和联发集团共实现合同销售金额995.01亿元,距千亿门槛仅一步之遥。

其中,建发房产贡献了721.97亿元的合约销售额;其控股子公司建发国际投资集团有限公司(下称“建发国际”)则在2019年实现了逾500亿元的销售额。

值得一提的是,建发国际管理层在2019年公开表示,建发国际与母公司建发房产在业务上进行了一定的划分:新增的房开项目、房开产业链及新兴产业的投资,原则上都由建发国际承接;建发房产未来业务经营方向是一级土地开发、重资产商业等业务。

这也意味着,未来建发国际将成为建发股份房地产板块跨越千亿的重要动力。事实上,建发国际管理层在2019年业绩会上已给自己定下了700亿元的销售目标,这较其2019年全年销售额增长约37.8%

这样的压力之下,对于大本营厦门的着力深耕也就情有可原。6月30日拿下海沧区地块的厦门益悦置业有限公司,实际上即由建发国际持有100%权益。

厦门也正是建发国际业绩增长的重要动力之一。亿翰智库发布的研报显示,2019年建发国际销售额增长主要来源于厦门和福州两地,其中,厦门实现销售额99.28亿元,销售额占比约20%;其中,2019年开盘的厦门岛内新盘项目建发·玺樾全年销售额达62.81亿元。厦门岛内供地少,新盘项目稀缺,建发国际凭借在厦门市场的深耕,2019年新增4幅地块,可售建筑面积约55万平方米,未来还可持续为公司业绩增长作出贡献。

值得一提的是,建发国际近来毛利润率呈下滑态势,2017-2019年间,该指标分别为32.9%、33.3%、25.86%,其在年报中将此归结于“售价受政策调控以及拿地成本增加所致”。

今年颇为积极的拿地方式、高企的溢价率,未来可能对建发的盈利水平造成进一步影响。“依赖于国企背景的建发地产,从长期来看,不断加速扩张步伐,拿地态度较为激进,对于后续销售来说是个不小的挑战,未来盈利水平也未可知。”陈霄认为。

未来,建发或将借合作开发分散风险。在今年拿下上述成都、厦门的高溢价率地块之后,建发股份发布了拿地公告,并提到“未来不排除就上述项目引入合作者的可能”。

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(责任编辑:常丹丹 HO016)
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